De meest gestelde vragen over het vastgoedrecht

14 juni 2022
De meest gestelde vragen over het vastgoedrecht image

Vastgoed is een veelgebruikte term voor ‘onroerend goed’. Zodra je vastgoed ontwikkelt, bouwt, (ver)koopt en/of (ver)huurt, kom je in aanmerking met vastgoedrecht. Dit betekent dat bijna iedere ondernemer te maken krijgt met vastgoedrecht. Maar ook particulieren krijgen te maken met vastgoedrecht.

Onder het vastgoedrecht vallen onder andere de juridische aspecten van bouwrecht, project – en gebiedsontwikkeling, financiering, verkoop, aankoop, (ver)huur en pacht. Daarnaast komen bij het vastgoedrecht verschillende zakelijke rechten aan bod, zoals opstalrecht, appartementsrecht en erfdienstbaarheid. Het vastgoedrecht heeft een sterke verbinding met het omgevingsrecht.

1. Hoe kan ik ervoor zorgen dat een aannemer zijn werkzaamheden herstelt indien deze niet goed zijn uitgevoerd?

Wij zien vaak dat in een dergelijke situatie door de opdrachtgever een derde ingeschakeld wordt om de herstelwerkzaamheden te verrichten. Toch moet degene die de werkzaamheden niet goed uitgevoerd heeft de kans krijgen om het gebrek te herstellen.

2. Ik wil een contract met een aannemer sluiten. Welk contract heb ik nodig?

Dat kan bijvoorbeeld een verbouwingsovereenkomst zijn. Zorg ervoor dat er duidelijk in staat wat er gedaan wordt, wanneer en door wie. Neem in deze overeenkomst daarnaast op wat er gebeurt als er schade geleden wordt of wanneer afspraken niet nagekomen worden. Zo voorkom je achteraf veel onnodige problemen.

3. Wat is erfpacht?

Meestal is dit een stuk grond waarvan je gebruik maakt, maar dat niet van jou is. Als je erfpachtrecht hebt, geeft het recht op het gebruik van een onroerende zaak. Een erfpachtrecht kan niet worden gevestigd op een roerende zaak, zoals een auto. Als je erfpachter bent, betaal je hiervoor een vergoeding, de erfpachtcanon. Deze vergoeding betaal je aan de eigenaar, ofwel de erfverpachter. Wil je een erfpachtrecht vestigen? Dan moet je naar de notaris.

4. Wat is opstalrecht?

Wanneer je een opstalrecht hebt, heb je het recht om in, op of boven een onroerende zaak (meestal een stuk grond) van iemand anders gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Door het hebben van een opstalrecht voorkom je dat de gebouwen, werken of beplantingen eigendom worden van degene die eigenaar is van de onroerende zaak waarop je dit gebouw, werk of beplanting hebt geplaatst. Meestal betaal je in ruil hiervoor een geldsom. Als je een opstalrecht wil laten vestigen, moet je naar de notaris.

5. Wat is een appartementsrecht?

Als je een woning koopt die onderdeel is van een groter gebouw, koop je een appartementsrecht. Dit recht bestaat kortgezegd uit twee onderdelen: een deel waarmee je de mede-eigendom van het gehele gebouw krijgt (hierdoor mag je gebruik maken van de gezamenlijke ruimtes zoals het trappenhuis) en het recht om gebruik te maken van je woning. Daarnaast wordt je ook automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren. Voordat het appartementsrecht ontstaat, moet het gebouw eerst worden gesplitst. Hiermee verdeel je het gebouw in verschillende ruimtes. In het splitsingsreglement staan meestal de gedragsregels voor de bewoners. Ook is hierin de plicht opgenomen tot het betalen van een bijdrage voor de gemeenschappelijke kosten.

6. Welke juridische aspecten komen kijken bij de koop van een onroerende zaak?

Bij de koop van een onroerende zaak komt veel kijken. In ieder geval is het goed om te weten dat we hierin onderscheid moeten maken tussen civiele- en bestuursrechtelijke zaken. Onder deze civiele zaken vallen in het onroerend goed: (ver)koop, (ver)huur, financiële voorbehouden, verborgen gebreken, erfpacht en zaken rondom bouwen. Bestuursrechtelijke zaken zijn dan bijvoorbeeld bestemmingsplannen, verordeningen, overdrachtsbelastingen en huursubsidies. Het onroerend goedrecht heeft nauwe aansluiting met andere rechtsgebieden, zoals bouwrecht, huurrecht en omgevingsrecht.

7. Wanneer vindt de eigendomsoverdracht van een onroerende zaak plaats?

Eigendomsoverdracht gaat via een notaris door middel van een notariële akte. De koper is in de meeste gevallen vrij om te bepalen welke notaris ingeschakeld wordt. Voor voltooiing van de overdracht dient de notariële akte te worden ingeschreven in de daarvoor bedoelde openbare registers. Alleen het ondertekenen van de koopovereenkomst is dus niet voldoende wanneer je een onroerende zaak wil kopen of verkopen. Vaak zijn de belangen groot. Laat je adviseren door een van onze juristen.

8. Wat valt onder verborgen gebreken?

Als koper mag je verwachten dat de woning die je hebt gekocht de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. Wanneer het huis niet geschikt is voor dit normale gebruik, is de verkoper in principe aansprakelijk voor deze gebreken (ook wanneer de verkoper hier niets vanaf wist), tenzij je als koper bekend was met dit gebrek of bekend had kunnen zijn met dit gebrek door onderzoek te doen voordat je het huis koopt. Wanneer je als verkoper zelf op de hoogte bent van dit gebrek, maar je hebt de koper hierover niet ingelicht, ben je als verkoper altijd aansprakelijk ongeacht de onderzoeksplicht van de koper. Meestal worden in koopovereenkomsten ook clausules opgenomen, zoals de ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule. Ook dit is bepalend voor het antwoord op de vraag of sprake is van een (verborgen) gebrek. In sommige gevallen kan de verkoper ook aansprakelijk zijn voor minder ernstige gebreken.

9. Welke rechten en plichten heeft een Vereniging van Eigenaren (VvE)?

De VvE moet worden opgericht in een splitsingsakte via de notaris wanneer een pand wordt gesplitst in appartementen en appartementsrechten. De VvE moet daarna worden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Daarnaast moet de VvE aan nog meer plichten voldoen, zoals het hebben van een reservefonds voor het onderhoud dat zij moeten plegen, een opstalverzekering en minimaal één keer per jaar vergaderen. De VvE heeft daarnaast het recht om de gezamenlijke appartementseigenaren in en buiten rechte te vertegenwoordigen. Ook zorgen zij ervoor dat alle bewoners van de appartementen zich aan de regels houden uit de wet of het reglement. Het appartementsrecht en de VvE zijn grote onderwerpen met veel regels. Laat je daarom goed adviseren.

10. Ik wil een woning of bedrijfspand bouwen. Wat zijn juridische aandachtspunten?

Allereerst is het van belang dat je toestemming hebt om te bouwen door een omgevingsvergunning aan te vragen. Het is ook verstandig om van tevoren even te overleggen met je buren, ook al heb je de omgevingsvergunning al verkregen. Ook kan het zijn dat je nog contact moet opnemen met het waterschap wanneer je in de buurt gaat bouwen van een dijk of water. Zorg daarnaast dat je alle afspraken die je maakt met het bouwbedrijf goed vastlegt in een overeenkomst. Kortom, bij het bouwen van een woning of bedrijfspand komt veel kijken. Zorg ervoor dat je niets over het hoofd ziet.

11. Wat is een hypotheekrecht?

Een hypotheekrecht wordt meestal gevestigd op een huis. De bank leent dan geld aan jou, terwijl je andersom de bank zekerheid geeft dat het uitgeleende bedrag wordt terugbetaald door een hypotheek te vestigen op je huis. Jij bent dan de hypotheekgever en de bank is de hypotheeknemer. Niet alleen de bank kan geld uitlenen, maar ook particulieren of andere bedrijven kunnen dit doen in ruil voor zekerheid tot terugbetaling doormiddel van vestiging van een hypotheek. Voor het vestigen van een hypotheek moet je naar de notaris. Een hypotheekrecht kan alleen op een registergoed worden gevestigd. Dat zijn goederen die verplicht moeten worden ingeschreven in een openbaar register. Het kan voorkomen dat je niet meer aan de verplichtingen kunt voldoen die je hebt tegenover de hypotheeknemer, omdat je bijvoorbeeld failliet bent. In dat geval kan de hypotheeknemer het registergoed verkopen waarop het hypotheekrecht is gevestigd.

Heb jij een andere vraag over het vastgoedrecht?

Of staat jouw vraag er momenteel niet tussen? Laat het ons dan zo snel mogelijk weten! Een jurist van Jurato Bedrijfsjuristen geeft praktisch en juridisch antwoord op jouw vraag. Denk je aan de hand van deze blog zelf aan de slag te kunnen met het opstellen van een document? Dat kan!

Blog / Law / De meest gestelde vragen over het vastgoedrecht